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多地海景房价格大跌，惠州一海景房1.66折拍卖，如今为何降价还难卖？
当然海景房现在难出手，最近几年购入的话甚至还有亏损，这是事实。全国最有名的三个主打海景房的，一是山东乳山，一是广东惠州，一是海南。这几个地方，根本就没啥人，盖那么多房子，当初都是炒作的旅游，度假，养老，升值等概念，当然海南炒的概念更乳山的不用讲，基本已经废了，小县级市，要啥没啥，地方偏僻，离大城市也远，最开始主要拉京津的人过来买，早几年前就不行了，连旅游都没人过来，还指望过来养老住家？
民宿都租不出去。海南的目前还算坚挺，主要是全国就一个海南岛，有钱人都想在海南置套房产，全国有富豪在这托底呢，不光旅游养老无敌海景，还有免税，自贸等等，虽然炒了几十年塌了两三回了，但目前还算可以，陵水这么个小县城都能炒到三万，只能佩服。有打交道的老板在陵水买了一套，这三四年了去了不超过两次，如果抛开升值的话，我想住酒店应该更实际些吧。
惠州其实真的挺槛尬的，大亚湾那块靠着坪山，多少还能给深圳上班的人解决点问题。但翼寮湾十里银滩这一块，又远了不止一点，靠公交或班车解决不了问题的。靠旅游是不可能的，一年旺季就那么几个月，还挺远的，谁一年三四次的跑去同一个地方旅游啊。
现在大部分人也回过味来了，大亚湾从零几年深圳就满大街的撒传单免费拉人过去看房买房，我记得08年时大亚湾也得三四千，龙华六七千，那时候没见过什么世面，很多人都被忽悠过去投资了。结果十多年过去了，大亚湾名义房价翻了一两倍，成交量还低，住也住不成，租也不好租。然而龙华都已经十多倍的价格了，既能自住，出租出售都抢手。所以但凡有点钱，哪怕暂时够不上深圳的首付，也不太愿意去投资这些不良资产了，除非现在那附近有大量的工业园搬迁过去，否则房价无论如何也是托不起来的，人口才是最重要的。
反正听一句劝，这些海景房，包括海南的，除非自住，否则最好还是不要买。不要听信任何养老，度假，投资，升值，包租之类的鬼话，钱留在自己口袋里最安全。如果住在惠州的海景房，基本上都容易面临“长期生活没那么便捷”的困境，这些地方的公共交通方式并不是很发达，出租车也不算多，若自己无私家车，出行并不是很方便。记者在惠湾片区出行，主要依靠当地居民开的四轮电动车；在惠东片区出行，通常依靠扫码使用项目附近的双轮电动车。
此外，随着海景房的热度褪去，越来越多问题摆在了购房者面前。部分购房者仅仅看到了海景房的居住环境，想着居住在这儿的感觉不错，并未考虑到此后的使用价值问题；部分购房者则把海景房当作自己的“资产配置之一”或者是“第二第三居所”却忽略了长期空置带来的资金沉淀、清理维护和房屋管理等问题。
在惠湾片区，或许是因为长期无人使用，部分小区内的泳池都处于千涸状态，而部分业主的房间因为长期无人居住，进房间也能闻到明显异味。不少小区整体人流并 不算大，这或许跟两个因素有关一个是因为疫情的缘故，整体度假旅游的人减少；另一个则是微观层面的，或许也正因为人少导致社区相关公共设施关闭，项目周边也没有太多餐饮、医疗、商场等基础配套，并不适合长期生活。
在惠州沿海区域，除碧桂园十里银滩外，还有两个典型项目，华润小径湾和金融街巽寮湾，这两个项目在一定程度上代表了两种打造海景房的模式，前者把做“商业街”和“商场”的经验，运用到了海景项目上，量说整体人流量不大，但仍能看到各种店铺还在正常营业。
仔细看这篇报道，有点标题党了。因为文中举例的惠州1.66折的房子，和深圳半山海景豪宅5折甩卖的，都是法拍房。法拍房就不用多说了吧，走上了法拍之路，起拍价本身就便宜，各种产权纠纷、房屋背景错综复杂，一般人不敢碰的。文章直接用这种极端案例，就得出结论“跌到白菜价”了。但这几年海景房确实在“退烧”。买海景房的都是投资客，基本买了自己不去住，最多一年住几个月度假，因此整个社区的空置率特别高。没有人气，这是硬伤。加上这三年度假旅游的人流量也少了，整个度假区人气下降。生活、商业、教育、医疗、交通配套也就跟不上。最终房价跟着降温。
首先这个报道就是有误导性的，1.66折不过是噱头而已，拿之前明显高于市场价的价格做分母？拿法拍放的价格做分子？放眼全国，除了价格本来就有点看不明白的度假型的产品，在好的城市好的地段，能跌么？去房管局网站看看数据，去附近的中介遛遛弯儿，心里就有数了。区位溢价很好理解，我今天买了河北某地，因为zc原因，一下子搞成了安新区，我的投资一下子有了规模性的溢价效应。我买了一个新盘，哎，地铁在我家楼下开通了，这些都是属于区位溢价。
那产品溢价呢？比如我跟你说我这个海景房呀很赞哦，我这个户型很赞哦。往往这种溢价效果就差强人意了。为什么呢？这海景从你买的时候就在那里了，户型也是。而建筑的老化不可忽视。大家对于这些年的住宅质量也不是都那么有信心，钢筋混凝土的寿命，连我周围的设计师朋友都说法不一，有的人乐观估计150年？悲观的呢？基本都是设想自己每10年要更新一次居住场所的。
比较幸运的情况是，会有大型开发商购买整栋，以便在该地块上建造新建筑，进行整体更新。的政策会是体现在容积率的提升，会从随着容积率提升而多出的套数，将成本扳回，而原住民可以用很少的价格住进更新的原居住地的房子。
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